Pour les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier neuf, qu’on appelle également « achat sur plan » ou « achat en VEFA » (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), il y a à la fois des règles à respecter et 3 grandes étapes à suivre. Bien sûr cela implique que l’investisseur qui est sur le point d’entamer la 1ère étape a déjà passé celles de la recherche d’un bien, et de faisabilité financière du projet avec sa banque.
1ère étape d’un achat immobilier neuf : le contrat de réservation
A préciser qu’il est tout à fait possible de se faire assister par un professionnel immobilier par exemple, et notamment du courtage immobilier tout au long des étapes de l’achat. Le contrat de réservation consiste à signer le contrat établi par le promoteur immobilier. Celui-ci s’engage à réserver à l’acheteur un logement neuf dans son programme. Parmi les informations obligatoires qui doivent apparaître, on trouve :
- le numéro du lot
- la superficie
- les descriptifs techniques
Au moment de la signature, l’investisseur doit verser au promoteur immobilier un dépôt de garantie, dont le montant maximum réglementé par la loi correspond à 5% de la valeur du bien.
Comme pour n’importe quel achat, il est également prévu un délai de rétractation possible de 10 jours à partir du jour de cette signature du contrat de réservation.
2ème étape d’un achat immobilier neuf : la signature de l’acte de vente
Cette étape intervient plusieurs mois après la signature du contrat de réservation. Elle consiste à programmer un rendez-vous chez le notaire où un représentant du promoteur immobilier et l’investisseur signent l’acte de vente définitif. Ce contrat est spécifique pour un achat immobilier neuf. En effet l’acheteur ne paie pas en une seule fois la totalité de la somme correspondant à la valeur du logement, mais en plusieurs fois en fonction de l’avancée des travaux. Encadré par la loi pour protéger l’acheteur au cas où le promoteur ne finaliserait pas la construction, le texte précise :
- versement de 35% maximum du montant total de l’opération immobilière lors de l’achèvement des fondations
- versement de 70% maximum à la mise hors d’eau de l’immeuble ou de la maison, c’est à dire au moment où le bien immobilier dispose de son toit
- versement de 95% maximum à la fin des travaux, sachant que 5% avaient déjà été versés lors de la signature du contrat de réservation
- versement des 5% restant le jour de la livraison du bien immobilier
IMPORTANT : l’acheteur du bien immobilier neuf ne doit verser les fonds qu’une fois que l’architecte lui a remis une attestation qui stipule que les travaux sont bien arrivés au stade d’achèvement des fondations, de sa mise hors d’eau, et de fin de travaux.
Dans la mesure du possible, il est conseillé à l’investisseur de se rendre sur place pour constater par lui-même l’avancée du programme.
3ème étape d’un achat immobilier neuf : la remise des clés
Quand vient le moment de la remise des clés, il est impératif de vérifier la conformité des travaux par rapport à ce qui est indiqué dans le contrat de vente. De manière pratique cette vérification passe par des manipulations simples telles que :
- l’ouverture et fermeture des fenêtres
- l’ouverture et fermetures des robinets
- la mise en action des volets électriques ou manuels.
- Etc…
Si l’investisseur constate des malfaçons, il les inscrit alors dans le procès verbal et consigne les 5% restant à payer au promoteur. Celui-ci a tout de même l’obligation de remettre les clés au nouveau propriétaire.
La loi protège l’investisseur en obligeant le promoteur à apporter certaines garanties dans le contrat :
- une garantie d’1 an sur tous les désordres et inconvénients qui peuvent survenir
- une garantie de 2 ans sur le fonctionnement des équipements
- une garantie de 10 ans sur la maîtrise d’ouvrage en elle-même et notamment sur sa solidité et sur l’incapacité d’habiter le logement telles que des fissures dans les murs, des problèmes d’étanchéité, des glissements de terrain, etc…
Acheter un bien immobilier neuf comporte peu de risques eu égard à l’encadrement juridique dont dispose l’acheteur à chaque étape de la construction du logement. C’est un investissement important comparé à celui d’une habitation récente ou ancienne, mais qui présente de nombreux avantages. L’un d’eux est le plaisir de n’avoir qu’à se préoccuper de sa décoration d’intérieur pour une résidence principale. L’autre est de pouvoir louer le logement à un prix plus élevé. Et pour finir l’achat d’un appartement ou d’une maison neufs procure la tranquillité en théorie de n’avoir aucune mauvaise surprise sur des travaux éventuels à faire pendant de nombreuses années.
